Kiinteistön kaupan virhe ja reklamaatiovelvollisuus

Toisinaan kiinteistökaupan jälkeen ostaja voi havaita, että ostettu kiinteistö ei vastaa sitä mitä hän on odottanut tai kiinteistössä voi ilmetä vikoja ja puutteita. Näissä tilanteissa ostaja voi reklamoida virheestä myyjälle ja vaatia hinnan alennusta, kaupan purkua tai vahingonkorvausta. Kiinteistökaupan reklamaatiosta säännellään maakaaren 2 luvussa (12.4.1995/540).

Kiinteistökaupassa ostajan on reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa myyjälle. Oikeuskäytännössä kohtuullisen ajan on katsottu olevan muutama kuukausi siitä, kun ostaja havaitsi virheen ja sai tiedon sen merkityksestä. Reklamaatiossa ostajan on esitettävä mahdollisimman tarkasti selvitys havaitusta virheestä sekä vaatimukset määrineen ja perusteluineen.  

Tavallisimmin reklamaatiot kohdistuvat kiinteistön laatuvirheeseen, muita maakaaren mukaisia virhetyyppejä ovat vallintavirhe ja oikeudellinen virhe. Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Reklamaatioaikaa voidaan pidentää, jos myyjän katsotaan menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.  

Laatuvirhe (MK 2 luvun 17 §)

Lain mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Lain esitöissä esityksessä on laatuvirheen osalta todettu, että kiinteistön voidaan katsoa olevan virheellinen, jos se merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää.

Vallintavirhe (MK 2 luvun 18 §)

Myyjän tiedonantovelvollisuus on kiinteistön kaupassa laajempi kuin esimerkiksi asuntokaupassa. Myyjän tulee muistaa, että myyjän vastuuta ei poista se, ettei myyjä itsekään tiennyt asian oikeaa laitaa.  Esimerkiksi kiinteistön ja asuinalueen kaava-asiat tulee selvittää huolellisesti ennen kaupan tekoa samoin kuin vaikkapa rakennusoikeuteen ja -lupiin liittyvät asiat.

Myyjän kannattaa myös muistaa, että lain mukaan, jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Kiinteistönvälittäjän korvausvastuusta sekä siitä, mitä tietoja kiinteistönvälittäjän tai elinkeinonharjoittajan on annettava kiinteistöä markkinoidessaan, säädetään erikseen.

Kiinteistössä on vallintavirhe, jos:

1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;

5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä

6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain (554/95) 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Myyjän tiedonantovelvollisuuden lisäksi myös ostajalla on selonottovelvollisuus, jonka mukaan ostajan tulee tutustua kaupan kohteeseen ja siitä esitettyihin asiakirjoihin huolellisesti ennen kaupasta päättämistä. Selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden laajuutta tarkastellaan mahdollisessa riitatilanteessa tapauskohtaisesti.

Oikeudellinen virhe (MK 2 luvun 19 §)

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos:

1) ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta 2 kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; sekä

4) ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys.

Ostaja saa vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, kun joku väittää, että hänellä on 1 momentissa tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Oikeudellinen virhe voi konkretisoitua esimerkiksi tapauksissa, joissa myyjänä on kuolinpesä: mikäli myyjätahona oleva kuolinpesä on puutteellisesti selvitetty ennen kauppaa, voi kaupanteon jälkeen ilmetä, että myyjätaho ei ollut oikea. Avioliittolain vallintarajoitusten alaista, puolisoiden yhteistä kotia myytäessä voi oikeudellinen virhe myös konkretisoitua, mikäli aviopuolison suostumusta kauppaan ei ole. Tulee muistaa, että vallintarajoitukset ovat voimassa, vaikka puolisot tosiasiassa asuisivat erillään.

Johanna Toiviainen
asianajaja, Jyväskylä